6月20日，LPR下调，1年期下调0.1%至3.55%，5年期下调0.1%至4.2%，即房贷利率下降了0.1%。

(相关资料图)

消息出来后，市场反应有点冷淡！毕竟此前市场普遍预期本次会“非对称下调”，1年期下降0.05%，而5年期（房贷）下降0.15%。

此次降息有点不及预期，许多人认为管理层救市力度不够！

但我要说的是:一定要学会拨开迷雾见真相！这次降息仅仅只是救市套餐中的一道开胃菜，尤其对于上海楼市来说，也只是打了第一枪！

试探一下市场的反应，好戏还在后头！

01.

首先要清楚的是，这次降息并不是单纯为了楼市，多个出炉的经济数据表现不佳，才是倒逼此次降息救市的根本原因。

不知道大家注意到没有，就在上个月马云悄悄的开了一个闭门会议。会上，马云认为，淘天集团当前面临的竞争局势十分严峻，接下来是淘宝而不是天猫的机会，阿里电商应该"回归淘宝"。

对于当下的经济形势分析，马云一针见血。更让人大跌眼镜的是，今年一到五月，拼多多的市场份额竟然逆势而上，占了大头。

尤其是往年到了“6.18”大家早早就开始囤券、囤想买的东西，今年“6.18”似乎特别安静。

身边朋友投资、消费的欲望都达到了前所未有的低点，银行储蓄存款却再创新高，而这一切经济现象，都在金融数据和外贸、消费数据中，得到充分反映。

第一就是贷款需求持续下降，5月份的社融、信贷增速正在经历双双回落：社会融资规模1.56万亿，低于去年同期的2.84万亿；人民币贷款增加1.36万亿元，同比少增5418亿元。

企业和住户需求不足，钱贷不出去了，这可就麻烦了。

第二，出口和消费数据持续下滑，经济的两架马车没劲了。

5月出口同比下降7.5%，环比下降17%。五月物价指数CPI环比降0.2%，较上月降幅扩大0.1个百分点；PPI出现双降，环比下降0.9%，同比下降4.6%，继续低迷。从多维度经济数据可以判断：经济低迷，根源就在于需求不足！

怎么办?需求不足我就继续加码刺激，继续降息，非要把银行的储蓄存款赶出来，不达目标誓不罢休！

所以，这次降息发出了强烈的金融宽松的信号，市场反应不大，力度不够就继续加码。既为了楼市，更是为了刺激经济复苏！反过来，经济复苏也能帮助楼市复苏！

历史不会简单重复，但往往会惊人相似！

从历史上数个牛熊周期来看，金融政策的宽松必然引发楼市上涨周期的开启，而降息无疑是楼市复苏的风向标！

而且第一次降息市场都会有一个延迟效应，通过连续几次降息后，量变到质变，楼市才会有反应。

就拿2008年那一轮牛市周期为例，当年的9月央行开始大幅度降息，10月开始对房贷利率继续打七折。

2009年1月，超级大招甩出来，存量房贷利率打七折，不到半年连续打出金融宽松的组合拳，楼市连续吃了几个疗程中药，身体才开始有了反应，立即开启了一轮楼市的大周期。

这次降息只是打了第一枪，接着看好戏吧！

02.

该不该救楼市？我们认为，现在已经不是要不要救楼市、救经济了，而是怎么救，怎么尽快、大力度救，防止硬着陆风险。

现在的青年失业率达到20.4%，4-5月份经济数据大幅回落，居民不敢消费，预防式储蓄，企业不敢投资，1-4月民间投资只有0.4%.....

楼市和经济高度捆绑，救楼市就是救经济，就是救就业！稳楼市有助于稳经济、稳就业、防风险。

这次降息如此突然，如此迫不及待，如此快速，说明时间真的太紧了，为什么这么说？两个原因如下：

第一，全国大部分城市土地和房产市场都严重下滑，亡羊补牢为时未晚，再不出手就真的来不及了。

许多城市二手房的库存屡创新高，很多中西部地区的楼盘即使是打骨折价也无人问津，二手房市场的寒冬反过来影响新房市场和土地市场，新房卖不出去，土地市场自然也难见起色。

第二，土地收入是地方财政最重要的源头之一，地方财政太难了，再不出手就真的来不及了。

卖地和楼市的收入一直是当地重要源头之一，但从去年至今，房地产市场的萎靡不振，严重拖累地方财政，科教文卫，都是吃财政的大户，都在嗷嗷待哺。体制内工资发放，民生大事一刻不能耽误。

但从5月份财政收入数据来看，5月份地方财政收入同比下降1.9%，压力极大。

03.

上海一向是全国楼市的风向标！

当然，这一次降息，对上海楼市来说，也是意义重大！开了第一枪，开弓没有回头箭！下面很可能还有第二枪、第三枪.......

二手成交量是上海楼市最重要的指标，量在价先，这个指标也代表了当下市场的供需关系。从去年7月份开始，上海楼市就开始初露颓势，但成交量始终还在15000-20000套之间徘徊。

当时的全国大盘行情下，上海房产的从业者应该是最幸福的：“其他城市都尿崩了，上海楼市，依旧稳！”

但是！到了2022年末2023年初，市场一下就过山车式俯冲，瞬间抵达“V“字底。

先是跌破15000套；再是跌破10000套。

当时很多业内人惊呼：“5年来成交量最低点‘’。但当时大家的心态都还没崩，毕竟12月份集体阳了一波，1月份又赶上过年。

差有差的理由。果不其然，22年12月、23年1月被积压的需求，年后就迎来了脉冲式释放，2月份逼近2万套大关，3月份到达高点2.3万套。

当时很多业内人士都在判断：上海楼市，后劲十足，一枝独秀。

但是，超乎所有人预料的是——3月份这一波积压需求释放后，4、5月份开始一路波段向下，逼近1.5万套荣枯线。

按常理说二个月的颓势代表不了什么，但偏偏残酷的是：截止到6月18日，房地网的二手网签量仅仅只有7563套。

留给6月的时间，刨除掉端午假期，寥寥无几了。6月份1.3万套，已经是乐观上的数据，再差点，成交量可能还要继续跌掉20%，6月大概率是凉凉了。

荣枯线之下，上海楼市暗流涌动。

6月新房认购方面，五批次24盘入市，仅2盘触发积分制，而普陀桃浦的金茂景泰府241套房源，仅66组认购，认购率27.4%、青浦华新的安联虹悦292套房源，12组认购，认购率4.1%，而认购率不足10%绝不止安联虹悦1家，只是因为其他项目没有上述两家敢于公示认购情况的勇气罢了。

上海楼市保卫战，必须打响，必须马上打响！因为上海楼市就是全国楼市的主心骨和定海神针！但仅仅这次降息，对当下的上海楼市刺激力度还不大，仅仅降了十个基点，只是一道开胃菜。

解决房地产问题宜早不宜迟，建议在坚持“房住不炒”的前提下，按市场经济规律办事，尽快化解房地产行业困境。此前限购、限价等政策，是两三年前房地产过热时出台的，世易时移，形势已变，这些限制性措施应该适时退出，防止房地产硬着陆风险。

众所周知，目前，上海的首套房和二套房利率在全国都是唯二的存在，认房又认贷，二套房首付成数高达七八成，对于以改善为主的上海楼市来说，不太友好。

毕竟，全国大部分城市首套房的利率都下调到了4%以内，随着这次降息的完成，会有更多城市的房贷利率会进入到“3”字头，这其中还包括众多二线城市。

目前全国大部分城市楼市政策放开了不少，救楼市就是救经济，救楼市必须只能从上海等几个一线城市开始。

按照这次中央降息发出的强烈信号观察，个人猜测：作为全国楼市的风向标，上海楼市接下来可能会有部分严苛的政策，可能会放宽乃至放开。

主要以下方面：

第一，下调二套房首付比以支持改善型需求。

第二，放开外地首套购房限制，内环核心区的限购可能会依旧严格，五大新城可能会放松购房社保年限、放松落户政策。

第三，出于上海人口老龄化的考虑，为了鼓励生育，可能会对外地户籍和本地户籍的二胎三胎家庭，有所松动。

相信经过一系列实质有力的措施，一定能够提振楼市信心，我们拭目以待！

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