北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

(资料图片)

Q:

就朝外这边的房子，未来会不会贬值下降砸手里啊，毕竟孩子用完也得十几年，以后还得养老。另外朝阳有没有除了这几个比较好的，仅次于朝外，人朝，80，嘉铭这种的盘有推荐吗？之前听说北京十一朝阳实验说今年盖成，那个朝阳壹号房产可以考虑嘛？

自己手里也就五六百w，朝外也很吃力那种。朝阳还有别的房产推荐吗？因为一直听说朝阳没有好高中，大部分都考不上高中上技校了，如果花钱买了朝外，如果学习中下，会最后连高中都考不上吗？就想看看还有没有别的选择。

A：

1、能上朝外九年制的学区房有些风险。一是多校的政策，可以参照17630政策公布那年，消息出来后学区房跌的更多点儿，溢价部分跌了大概10%不超过15%吧，第二年看没执行才逐渐又涨了回来。

然后是入学人口的下降，2025年之后就下降了。但这未必导致价格下跌，也有可能是比周边非学区房涨的慢点儿而已，逐步降低溢价率。

砸手里不至于，关键是价格，北京没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。真要是十多年就无所谓了，什么利好利空的都被时间消化了。

2、其他学校都不用推荐，人朝嘉铭的有的是，80的全是老房没必要推荐，找当地中介就行。另外80中也不比朝外差，看看学区房溢价就知道，一分钱一分货。

3、十一朝实我不了解，新学校都得看成绩。到目前为止，全北京这种名校分校没几个成功的，朝阳也就是人朝和清朝，其他的都普通。看自己的判断吧，这种新房本来就是自住为主的房子，其他的看发展。别对新学校的期望值太高，不是挂个名校招牌就能出好成绩的，否则就没有学区房了。

4、不好推荐，全北京的学区房基本都是400万起，5/600万不好买到多大面积。

5、朝阳不是没好高中，也不算少，只是和同样人口的海淀比起来显的少而已。或者是人均的好学位少。但这跟具体的个人没什么关系，海淀的渣校也有的是，普高率没比朝阳高多少。牛娃到哪儿都牛，普娃在哪儿都费劲。海淀更卷，试试就知道了，甭说中下，中等的都没什么选择了。

6、这我不好建议，毕竟你们现在还是非京，高峰期入学，想所有都兼顾不是太容易。

仅供参考。

二

Q:

我们最近看了乐成豪丽和燕保祁东家园。乐成豪丽看的70平左右，朝东或者朝西的一室一厅，尤其是看中了一套81平的一室一厅东南向，大概在600万。燕保祁东看的是94平左右的南北的三局，大概在400万出头。这两个地方一个是位置好交通好，一个是房子大地铁口，实在是不知道未来的发展哪块更有优势。

目前考虑的是一家三口能自住的房子，兼顾升值保值。麻烦您给分析分析，如果您这里也能卖房，那我们可以跟您深入了解然后出手。

A：

1、我不卖房，也没必要深入了解，大概的就行了。

2、这俩选择有点儿太极端了吧？一个是繁华地段儿的豪宅公寓，一个偏远地段儿的拆迁安置房。相当于老款宝马和新款五菱宏光，怎么选啊？

3、房产的价值由地段儿决定，能理解吧？但也只能决定大部分，其他的也要看产品性质等因素。就像清北毕业的都是学霸，但到了就业时是否能找到好工作也得看专业。乐成豪丽当然是地段儿很好，但这产品就不受追捧了呗，否则也不可能这价格。反正就这现状，之前这么多年是持续跑输大盘的，非常稳定，以后看情况吧。

燕保祁东这就是地段儿普通了，否则也不会拿来盖这种性质的房，政府还留着好地卖高价呢。所以这无论地段儿还是产品都是自住为主的，房龄新的时候挺好的，流动性也好，看物业的维护水平吧，如果能维持住品质就好。

4、总之这俩都是自住为主的，常规建议是更注重自住就买公寓，回迁房在体验上差点儿，但一般都比公寓保值一些。我建议还是再考虑一下吧，两个不是一种产品。

仅供参考。

三

Q:

请问：CBD和大望路片区，“小区环境还不错+性价比较高+近三年涨幅不大”的小区有哪些？投资保值属性总价600多万的。

A：

1、这问题问的不觉得别扭吗？相当于说有个人，出身学历外貌的各方面条件都不错+工作成绩也比较高+三年没怎么涨工资，前提还得是周边的都涨了，就他不涨。这种情况正常吗？在不想给他高工资的情况下，你觉得能招到这种人吗？

2、我明白你的意思，就是想捡漏儿。希望买到在别人手里不怎么涨，到自己手里就能逆转趋势的。这想法正常，很多人都这么想，但现实中几乎不存在，朝阳区的有钱人有的是，CBD懂投资的更多，不太可能把这种机会留给别人。从2020年十月之后，该涨的都涨了，涨的少的自然有其道理，多数都是每次都涨的少，所以才跑输大盘的。

3、简单说吧，我建议是放平心态，最好别以捡漏儿的心态来看待楼市。这是个信息充分公开的市场，价格洼地未必是价值洼地。这种好房有可能以单独房源的形式出现，但一般都被中介给截留了，谁手机里没几个有钱的投资客啊？还是按常规方式找房吧，期望值越高，被忽悠的可能性越大。

仅供参考。

四

Q:

刚需，首付最多可200w，工作在朝阳门地铁站附近，娃4岁+1位老人同住帮带。希望在朝阳买一套50左右的两居室，希望附近有幼儿园，兼顾一点点小学学区，可能小学毕业前想置换到海淀学区，所以希望有一定保值和流通性。不知可否给些宝贵建议，买哪里的房子好些？看了团结湖呼家楼附近的老公房，有些房子屋内尚可，但楼龄较老，不知以后再卖还容易么？怕成为接盘的最后一棒。

A：

1、保值和流通性，朝阳这种老公房的保值到没什么问题，这么多年就是跟随大盘，不吃亏，当然也肯定占不着便宜。优势就是得房率高，相对稳定。但劣势就是流动性了，谁都是没其他选择的时候才买老房，所以排序靠后。所以一般都是建议长期持有的买老房，不轻易置换也就无所谓了。或者说尽量不在行情期间置换吧，横盘期慢慢儿卖不就得了。谈不上容易，但毕竟总价低，不难。

2、是否会成为最后一棒，我觉得不至于对北京这么悲观吧？如果北京的都成了最后一棒，那全国还有哪座城市能幸免？这太宏观的我也不知道，只能说参照其他国家的案例吧。到目前为止，全世界所有经济强国中，只要是核心城市，还没有出现最后一棒的。

之前还有个日本，到现在全国房价也跟狗似的趴着呢，远远没回到30年前的高点。但东京是个例外，在安倍经济学的大放水刺激下，不仅连续上涨十年，而且已经涨回去并超出了。

所以这就判断中国和北京的经济吧，买哪儿的房子就是和哪里的经济发展绑定。觉得北京有未来就买，没希望了那就不买呗。

仅供参考。

五

Q:

我在大兴庞各庄众美城有一套房子，当时买的新房，后一直处于出租状态。我现在自己觉得大兴机场辐射圈很难辐射到那里，想换到通州，不过以首付60%计算，可以换个300万左右的新房或者次新。想听听您的看法。

A：

1、众美城，自住为主的小区，谈不上什么机场辐射圈，离的也太远太远了。而且就算是在机场门口也意义不大。到目前为止，全中国还没有一个机场类住宅项目的升值能赢了大盘的，连跟上的都不是很多。众美城这就普通呗，同时期到现在的大盘至少翻番了还多，这里略低了一些吧。

2、而且郊区的房租也略低。北京的平均租售比是700，也就是收益率1.5%。这里的两居室都250万左右，租金3000上下，稍微低点儿，离地铁远了不太好要高价。所以这地段儿也就是自住更合适，算不上投资房。

3、置换的话也未必能换到多合适的。这总价换到通州的新房也差不多，基本都是自住为主的，同样租金低。次新看什么板块了，离市区近的还好些，能跟上大盘。或者是运河板块这种的，概念好，但租金低。

所以我觉得意义不大，算上税费未必划算。投资房一般都是市区为主，郊区自住为主的占多数。而且最好别追求新区概念，一等就是十年起步，还未必能赌赢。

仅供参考。

六

Q:

我在大兴天宫院保利春天里有一套三居，两个孩子，老大上三年级，老二幼儿园中班。最近手头上有200左右，想找一个房子，看看有没有投资属性或者学区属性的房子，不限区域，房子年限不限。

A：

1、这还是先想好需求吧，到底是投资属性还是学区属性，这两个不太好比较。投资没什么可说的，就是要赚钱。而学区房则不太好说了，前些年是既能上学也能靠升值赚钱，可今明两年已经是入学最高峰了，以后还能否两全其美不敢保证。所以现在买学区房还是更多的考虑上学吧，其他的期望值别太高。

2、不过这预算也不是太合适，既然有房了就是二套资格，贷款率最高40%。以200首付来说，减去税费也就买300万左右的。而北京的学区房全都400万起步，所以这预算买不到。投资属性的也不太容易，北京的房价高，投资门槛也就高些，这预算一般也是自住为主的，升值租金能和大盘持平就差不多了，几乎不太可能超出。

3、所以还是再考虑一下吧。买学区房的话肯定需要增加首付，投资的话以朝阳为主，基本要在东五环外常营一带了，能买到小户型，各项不算落后。

仅供参考。

七

Q:

首套刚需上车资金不多，能否帮忙在选区位方面给些建议？情况：首付230，总价500上下，希望两室或三室。我和老公工作一个在中关村一个在农展馆，俩人一起每月还贷1.6万以内。我这边户口还要排队，未来八到九年应该能排到户口，没户口可能考虑其他城市。所以买房主要考虑满足居住需求，房子好保值和流通，不考虑是否学区。

看过的几个地方：希望两人通勤在50分钟内，因此之前看了：

-安贞惠新西附近，上班方便但买得起的房子大部分顶层或一层面积小且楼龄老无学区。担心以后贷款年限少，房子是否不好转手？此外沿着10号线东边几站能买的初步看也不多。想问下如果考虑流通，选房的时候房龄、面积、位置这几个因素排序应该是？

-马家堡公益西桥附近房子看得多点，包括角门西、晨新、南华、富卓苑、兴琪、新新，大红门，西马金润。房子满足居住需要，相对远点，上车盘多。比较担心的是和北边三环附近的房子相比，哪个未来保值和流通性更高点？

-丽水桥附近地铁交通线较少，我不会开车不太方便。不过楼龄比三环附近房子新点。

-回龙观霍营附近贷款比例小选择的范围不多。

以上几块区域其实都能筛出一些房子，但不知道哪个地方接下来重点看？或者保值流通如有更好的选择也感谢提供点思路。

A：

1、老房肯定不太好出手啊，贷款受限就更得等着了。尤其是一楼顶层，无论有没有电梯都挂牌期长。所以这种房更适合长期持有的，保值一般不受影响，不着急卖也就无所谓流动性了。或者在楼市横盘的时候出手，慢慢儿买才不吃亏。行情期间就说不好了，排序靠后，着急出手的话至少不占便宜。

排序是地段儿、产品性质、品质、楼座楼层朝向户型，最后是房龄。房龄是可以用选择时机来调整的，其他的都更不好改变。

2、一般都是首选北边，但如果加上产品性质和房龄等因素，草桥一带也不吃亏。顶多是个行情期间的传导问题，也就是一般都是北边先涨，之后才轮到南边儿。如果南边儿能买到还不错的就差不多。像富卓苑和西马金润这种就还行，各项中等，和北边儿老房相比不吃亏。

3、能在北边儿买到就尽量，其他的还是说具体小区吧。都不算强势板块，这么笼统的比较意义不大，我也不知道说什么。要不先看回龙观，离一边近，比俩人都辛苦要好一些。而且房龄大多都不算多老，保值也不落后，更好选。

仅供参考。

八

Q:

家里人都不赞同买房，有父母给的回迁房一套。但是位置很偏，在南六环附近，房子又舍不得卖，不值钱也，主要回迁小区居住非常舒适就是学校特别不好。我有两个孩子，因为老大已经在海淀上小学了，但是还有个老二，实在买不起这海淀的房子。所以考虑老二上学就是想看看大兴清源西里，丰台青塔，石景山古城八角这三个地方，因为老二2025上才小学。

目前手里只有150左右估计只能买一个270以内的，而且还是二套资格。之前在河北买了一套房子贷款商业贷，几年前卖了。我知道我的情况很复杂，真的很抱歉您看着也很乱吧。首先不买房也得考虑租房子陪老大上学，或者每天开车通勤一个小时到学校，开车又怕天天如此孩子每天要早起，这条路就放弃了。买房又买不到满意的，因为没有钱，可是不甘心让老大转学回去上学。老二幼儿园在这边还有两年，幼儿园和小学很近，至少这两年两个孩子可以在一起上学。

您看如果是您，您怎么考虑未来。我也想看明白，我没有什么眼界和知识，我渴望有专业的人能从实际趋势给我指点指点，我到底该怎么做更好。如果真的不买房子孩子也转学了，回家也就真的轻松了，可是对孩子上学不公平，在海淀上学这样的机会太难得了。我就是想说说心里话，您批评指正就好，我也怕我观点太极端。我现在听不进家人劝，就是最后也想要买黄村地铁附近的老房。

A：

1、海淀有总价不太高的房子，房龄新的以上庄一带为主，300万多点儿的小两居。但这里学区普通，占海淀学籍的意义更大。海淀市区也有300左右的，五棵松万寿路一带就有，但不好碰上。学区挺好，房子一般，纯粹的占坑儿房还基本都是半地下，是否能贷款也说不好。

2、其他270万就是自住为主的房子，看自己的通勤选择就行。但这和上学的关系不大啊，如果谈学校的话那就选石景山吧，古二小是很不错的学校了。然后在衙门口桥附近可以考虑京源，学校很不错，放到海淀也是中等以上。有200多万的房子，就是我现在也不知道是不是多校了。

3、再其他我也没什么建议。要不就先看看海淀的占坑儿房，先得到海淀学籍，然后再看是搏点招还是靠派位。

仅供参考。

九

Q:

我有两个儿子，大宝今年入学，二宝26年入学，位于温泉苏家坨学区。小学是翠微小学温泉校区，中学是101中学温泉校区，应该属于特别偏下的学校，所以想买学区房。

现在的情况是：看了小南庄的地下室，400万，首付270万，剩下的贷款，可我们本金只有100万，首付缺口大。另外，现有房贷月还1万。如果买小南庄地下室，压力很大。

另一种方式是：换房，可是今年入学，时间比较紧，有点来不及。鉴于我们这种情况，希望听听章哥对温泉苏家坨学区的看法？需要换的话，以后什么时候比较合适？

A：

1、今年入学，够紧张的，卖的快还行，有点儿冒险。

2、我对学区的看法？这不用我说吧，都是明摆着的。普通学区，如果孩子是天牛娃就无所谓，拼入营点招，跟学区关系不大。普通牛娃也行，加强努力，省下钱来给孩子提高用，也是拼点招或中考拼成绩。普娃那就不是太友好了呗，101对这里只是存放了点招孩子的学籍，对整体资源帮助不大。

3、以后什么时候？二宝好说，大宝不好办。今年是入学的最高峰期，以后甭管哪年也是同层竞争，再买了学区房也未必有帮助，好学校都不太可能有学位。所以对大宝来说意义不大，拼入营和点招吧。二宝什么时候都行，2025年都不晚。

仅供参考。

十

Q:

我们是新街口和丰台岳各庄各有一套房，我和爱人分别在永丰南和永定路上班。目前想将丰台的房子置换到海淀，置换后到手经费可有1000万。自己有几个意向的地方，五道口、西北旺和田村，或者老师有更好的推荐也可，想请老师帮忙分析下，看哪里更保值增值？

A：

1、五道口是指的是哪个学区啊？中关村还是学院路？这俩学区可差的邪乎着呢。如果是为了孩子上学那就是中关村，没什么可说的，学院路到目前为止还是天坑。其次是西北旺的学区也不错，次选。至于田村也和学院路差不多，优势就是溢价不算高，但也没什么学区。所以这还是分清目的吧，到底需求是什么？

2、学区房现在不好谈保值增值，得赌政策了。今明两年是入学最高峰，溢价也高，2025年之后入学儿童大幅减少，看是否出台鼓励政策，如果没有的话就这溢价部分就或许受影响。

如果不考虑学区，那图个稳妥就是学院路，反正也没什么溢价，但这种板块太成熟了，也不会有什么惊喜，跟随大盘涨跌。图空间大的就是田村，还算新区，有跑赢大盘的可能，至少是不输吧。但溢价现在略高于学院路，只是比海淀平均值低而已。

3、总之这是不同的产品，一般没这么比较保值增值的，还是再考虑一下需求吧。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！

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